וואָס זענען דיין רעכט ווי אַ לאָקאַטאָר?

יעדער לאָקאַטאָר האט די רעכט האט צוויי וויכטיק רעכט: די רעכט צו געניסן פון לעבעדיק און די רעכט צו דינען שוץ. וואו מיר דיסקאַסט די ערשטער רעכט פון די לאָקאַטאָר אין שייכות מיט די אַבלאַגיישאַנז פון די באַלעבאָס, די רגע רעכט פון די לאָקאַטאָר געקומען אין אַ באַזונדער בלאָג וועגן דינגען שוץ. דעריבער וועט זיין דיסקאַסט אין דעם בלאָג אן אנדער טשיקאַווע קשיא: וואָס אנדערע רעכט האָבן די לאָקאַטאָר? די רעכט צו געניסן פון לעבעדיק און די רעכט צו דינען שוץ זענען נישט די בלויז רעכט אַז די לאָקאַטאָר האט קעגן דער באַלעבאָס. צום ביישפּיל, די לאָקאַטאָר איז אויך ענטייטאַלד צו אַ נומער פון רעכט אין דעם קאָנטעקסט פון אַריבערפירן פון די פאַרמאָג וואָס קען נישט אַריבערגיין דינגען און סאַבליטינג. ביידע רעכט זענען דיסקאַסט קאָנסעקוטיוועלי אין דעם בלאָג.

אַריבערפירן פון די פאַרמאָג קען נישט אַריבערפירן דינגען

פּאַראַגראַף 1 פון אַרטיקל 7: 226 פון די האָלענדיש סיוויל קאָוד, וואָס אַפּלייז צו טענאַנץ פון רעזידענטשאַל און געשעפט פּלאַץ, זאגט די פאלגענדע:

"אַריבערפירן פון די פאַרמאָג צו וואָס די טענאַנסי העסקעם דערציילט (...) דורך די באַלעבאָס טראַנספערד די רעכט און אַבלאַגיישאַנז פון די באַלעבאָס פון די טענאַנסי העסקעם צו די קונה. "

פֿאַר די לאָקאַטאָר, דער אַרטיקל מיינט ערשטער פון אַלע אַז די אַריבערפירן פון אָונערשיפּ פון די רענטאַד פאַרמאָג, למשל דורך פאַרקויף דורך די באַלעבאָס צו אן אנדערן, טוט נישט ענדיקן דעם פּראָקאַט העסקעם. אין אַדישאַן, די לאָקאַטאָר קענען באַשטעטיקן קליימז קעגן די לעגאַל סאַקסעסער פון דעם באַלעבאָס, איצט אַז דער לעגאַל סאַקסעסער אַסומז די רעכט און אַבלאַגיישאַנז פון דעם באַלעבאָס. פֿאַר די קשיא פון וואָס קליימז פּונקט דער לאָקאַטאָר האט, עס איז וויכטיק צו ערשטער באַשטעטיקן וואָס רעכט און אַבלאַגיישאַנז פון דער באַלעבאָס פאָרן צו זיין לעגאַל סאַקסעסער. לויט צו פּאַראַגראַף 3 פון אַרטיקל 7: 226 פון די סיוויל קאָוד, דאָס איז דער הויפּט די רעכט און אַבלאַגיישאַנז פון די באַלעבאָס וואָס זענען גלייַך פארבונדן צו די נוצן פון די רענטאַד פאַרמאָג פֿאַר באַטראַכטונג צו זיין באַצאָלט דורך די לאָקאַטאָר, דאָס הייסט די דינגען. דאָס מיינט אַז די קליימז אַז די לאָקאַטאָר קענען מאַכן קעגן די לעגאַל סאַקסעסער פון דעם באַלעבאָס, אין פּרינציפּ, זייַנען צו זיין צוויי מערסט וויכטיק רעכט: די רעכט צו געניסן פון לעבעדיק און די רעכט צו דינען שוץ.

אָפט, די לאָקאַטאָר און דער באַלעבאָס אויך מאַכן אנדערע אַגרימאַנץ אין די פּראָקאַט העסקעם אין טערמינען פון אנדערע אינהאַלט און רעקאָרדירן די אין קלאָזאַז. א פּראָסט ביישפּיל איז אַ פּונקט וועגן די פּרימעמטיוו רעכט פון די לאָקאַטאָר. כאָטש עס איז נישט בארעכטיגט דעם לאָקאַטאָר צו עקספּרעס, עס ימפּלייז אַ פליכט פון דעם באַלעבאָס צו פאָרשלאָגן: דער באַלעבאָס וועט ערשטער האָבן צו פאָרשלאָגן די רענטאַד פאַרמאָג פֿאַר פאַרקויף צו די לאָקאַטאָר איידער עס קענען זיין פארקויפט צו אן אנדער לעגאַל סאַקסעסער. וועט דער ווייַטער באַלעבאָס אויך זיין געבונדן דורך דעם פּונקט צו די לאָקאַטאָר? אין מיינונג פון דעם פאַל געזעץ, דאָס איז נישט דער פאַל. דאָס גיט אַז אַ פּרימיטיוו רעכט פון די לאָקאַטאָר איז נישט גלייַך שייך צו די דינען, אַזוי אַז די פּונקט וועגן די רעכט פון קויפן פון די רענטאַד פאַרמאָג קען נישט פאָרן צו דער לעגאַל סאַקסעסער פון דער באַלעבאָס. דאָס איז נאָר אַנדערש אויב עס איז אַ קויפן אָפּציע פון ​​די לאָקאַטאָר און די סומע וואָס פּעריאָדיש וועט זיין באַצאָלט צו דער באַלעבאָס אויך כולל אַן פאַרגיטיקונג עלעמענט פֿאַר די לעצט אַקוואַזישאַן.

סובלעטטינג

אין אַדישאַן, אַרטיקל 7: 227 פון די סיוויל קאָוד שטאַטן די פאלגענדע וועגן די רעכט פון די לאָקאַטאָר:

"דער לאָקאַטאָר איז אָטערייזד צו געבן די רענטאַד פאַרמאָג אין נוצן, גאַנץ אָדער טייל, צו עמעצער אַנדערש, סיידן ער האט צו יבערנעמען אַז די לעסער וואָלט האָבן גלייַך אַבדזשעקשאַנז צו די נוצן פון די אנדערע מענטש."

אין אַלגעמיין, עס איז קלאָר פון דעם אַרטיקל אַז דער לאָקאַטאָר האט די רעכט צו סאַבלייץ די גאנצע אָדער טייל פון די רענטאַד פאַרמאָג צו אן אנדער מענטש. אין מיינונג פון די רגע טייל פון אַרטיקל 7: 227 פון די סיוויל קאָוד, די לאָקאַטאָר קען נישט פאָרזעצן צו סאַבליס אויב ער האט סיבות צו כאָשעד אַז דער באַלעבאָס וועט זיין קעגן דעם. אין עטלעכע פאלן, די אַבדזשעקשאַן פון דער באַלעבאָס איז קענטיק, פֿאַר בייַשפּיל אויב אַ סאַבליטינג פאַרבאָט איז אַרייַנגערעכנט אין די פּראָקאַט העסקעם. אין דעם פאַל, סאַבליטינג דורך די לאָקאַטאָר איז נישט דערלויבט. אויב דער לאָקאַטאָר טוט דאָס סייַ ווי סייַ, עס קען זיין אַ שטראַף צוריק. דער שטראָף דאַרף זיין פארבונדן צו דער פּראָהיביטיאָן צו סאַבליטינג אין די פּראָקאַט העסקעם און זיין געבונדן צו אַ מאַקסימום סומע. צום ביישפּיל, די סאַבלעטינג פון אַ פּלאַץ פֿון אַ לופט בייטן & ביי קענען זיין פּראָוכיבאַטאַד אין די דינגען, וואָס אָפט טורנס אויס די פאַל.

אין דעם קאָנטעקסט, אַרטיקל 7: 244 פון די סיוויל קאָוד איז אויך וויכטיק פֿאַר די סאַבלעטינג פון לעבעדיק פּלאַץ, וואָס זאגט אַז די לאָקאַטאָר פון לעבעדיק פּלאַץ איז נישט דערלויבט צו פאַרדינען די גאנצע לעבעדיק פּלאַץ. דאָס קען נישט פּאַסן צו אַ טייל פון אַ לעבעדיק פּלאַץ, אַזאַ ווי אַ פּלאַץ. אין אנדערע ווערטער, דער לאָקאַטאָר איז אין פּרינציפּ פריי צו טייל סאַבסאַמז אַ לעבעדיק פּלאַץ צו אנדערן. אין פּרינציפּ, די סובטענאַנט אויך האט די רעכט צו בלייַבן אין די רענטאַד פאַרמאָג. דאָס איז אויך אַפּלייז אויב די לאָקאַטאָר דאַרף זיך אַוועק די רענטאַד פאַרמאָג. נאָך אַלע, אַרטיקל 7: 269 פון די האָלענדיש סיוויל קאָוד פּראָווידעס אַז דער באַלעבאָס וועט פאָרזעצן צו סאַבלאַט דורך אָפּעראַציע פון ​​געזעץ, אפילו אויב די הויפּט פּראָקאַט העסקעם איז געענדיקט. די פאלגענדע באדינגונגען מוזן זיין באגעגנט פֿאַר די צוועקן פון דעם אַרטיקל:

• פרייַ לעבעדיק פּלאַץ. אין אנדערע ווערטער, אַ לעבעדיק פּלאַץ מיט אַן אייגענע אַקסעס און אייגענע יקערדיק פאַסילאַטיז, אַזאַ ווי אַ קיך און אַ קלאָזעט. בלויז אַ פּלאַץ איז דעריבער נישט געזען ווי אַ פרייַ לעבעדיק אָרט.
• סאַבליס העסקעם. זייַנען אַ העסקעם צווישן די לאָקאַטאָר און די סאַבטענאַנט וואָס טרעפן די באדערפענישן פֿאַר אַ פּראָקאַט העסקעם, ווי דיסקרייבד אין אַרטיקל 7: 201 פון די סיוויל קאָוד.
• דינגען העסקעם שייך צו די פּראָקאַט פון לעבעדיק פּלאַץ. אין אנדערע ווערטער, דער הויפּט פּראָקאַט העסקעם צווישן די לאָקאַטאָר און דער באַלעבאָס מוזן זיין פארבונדן מיט די דינגען און דינגען פון פּלאַץ צו וואָס די לעגאַל פּראַוויזשאַנז זענען גילטיק.

אויב די אויבן פּראַוויזשאַנז זענען נישט נאכגעגאנגען, די סאַבסטענאַנט נאָך האט קיין רעכט אָדער טיטל צו פאָדערן פון די באַלעבאָס די רעכט צו בלייבן אין די רענטאַד פאַרמאָג נאָך די הויפּט פּראָקאַט העסקעם צווישן די לאָקאַטאָר און דער באַלעבאָס איז געווען טערמאַנייטיד, באַשערט פֿאַר אים. אויב דער סאַבסענאַנט וועט טרעפן די באדינגונגען, ער מוזן נעמען אין חשבון די פאַקט אַז דער באַלעבאָס קענען אָנהייבן אַ פאַרהאַנדלונג קעגן די סאַבטענאַנט נאָך זעקס חדשים, צו ברענגען טערמאַניישאַן פון די סאַבלעטינג און יוואַקיאַוויישאַן פון די לאָזן.

פּונקט ווי לעבעדיק פּלאַץ, געשעפט לאָקאַל קענען אויך זיין סאַבלאַט דורך די לאָקאַטאָר. ווי אַזוי קען די סאַבסטענאַנט פאַרבינדן צו דעם באַלעבאָס אין דעם פאַל, אויב די לאָקאַטאָר איז נישט אָטערייזד צו טאָן דאָס אָדער דאַרף צו ריליייט די רענטאַד פאַרמאָג? פֿאַר 2003, עס איז געווען אַ קלאָר דיסטינגקשאַן: דער באַלעבאָס האט גאָרנישט צו טאָן מיט די סאַבסטענאַנט ווייַל די סאַבסטענאַנט בלויז האט אַ לעגאַל שייכות מיט די לאָקאַטאָר. דער רעזולטאַט, דער סאַבסטענאַנט האט אויך קיין רעכט און אַזוי אַ פאָדערן קעגן דעם באַלעבאָס. זינט דעם, די געזעץ האט געביטן אויף דעם פונט און סטימיאַלייטאַד אַז אויב דער הויפּט פּראָקאַט העסקעם צווישן לאָקאַטאָר און באַלעבאָס ענדס, די לאָקאַטאָר מוזן נעמען קעיר פון די אינטערעסן און פּאָזיציע פון ​​די סאַבסטענאַנט דורך, למשל, דזשוינינג די סאַבסטענאַנט אין די פאַרהאַנדלונג מיט די באַלעבאָס. אָבער אויב דער הויפּט פּראָקאַט העסקעם איז נאָך טערמאַנייטיד נאָך די פאַרהאַנדלונג, די רעכט פון די סאַבטענאַנט וועט אויך סוף.

זענט איר אַ לאָקאַטאָר און האָבן פֿראגן וועגן דעם בלאָג? דערנאָך קאָנטאַקט Law & More. אונדזער חכמים זענען עקספּערץ אין די פעלד פון טענאַנסי געזעץ און זענען צופרידן צו צושטעלן אַן עצה. זיי קענען אויך העלפֿן איר ליגאַלי, אויב דיין פּראָקאַט קען פירן צו לעגאַל פאַרהאַנדלונג.